【住宅の建て替え】解体から新居建築までに知っておきたい注意点とは?

住宅の建て替えとなると、やらなくちゃいけないことがたくさんありそうね。
そうだね。
注意しておかないといけないこともいろいろとあるみたいだよ。
そうなのね!
しっかりと事前学習が必要ね。

住宅を建て替える場合、解体前にやっておくべきことや解体後に発生する手続き、注意点がいくつもあります。

今回は解体工事前後にしておくべきことと注意点もあわせてご説明します。

解体工事前にしておくべきことや注意点について

解体工事前にすべきこと

住宅の建て替えが決まると、誰しもその先にある新築の家に心高ぶり楽しみになるものです。しかし、その一方で多くの方にとって建て替えは初めてのことで不安になるもの。

ここでは解体工事前にすべきことを把握し、この先どのようなことをする必要があるのかメドを立てていきましょう。

仮住まいを探す・引っ越す

建て替え工事の規模や内容によっても異なりますが、仮住まいで暮らす期間はおおむね半年にも及ぶといわれます。

期間が短ければ多少の不便も耐えられますが、長期間になるため通勤通学の利便性や居住環境もしっかりと考慮する必要があります。

仮住まい探しのポイントを抑えておきましょう。

  • 今までの生活圏内を変えない
  • 通勤、通学の利便性を考慮する(駅やバス停から遠くないなど)
  • 家族の人数とその荷物を入れられる広さを選ぶ
  • ペットがいる場合はペット可の物件を選ぶ(なければ親族やペットホテルに預けるなど)

仮住まいの候補として、どのようなものがあるのかまとめてみました。

  • 賃貸戸建て住宅
  • 賃貸アパート・マンション
  • ハウスメーカー
  • マンスリーマンション
  • 実家や親族宅の使われていない部屋や敷地内にある離れ

半年程度の短期間の賃貸を断る不動産会社が多いので、「仮住まい」に特化した専門の不動産業者に相談するのがおすすめです。家族の条件にあった物件を慎重に決めましょう。

近隣へのあいさつ

解体工事は重機を使用するため、騒音やホコリの飛散など近所に迷惑がかかります。

業者にとって近隣住宅への防塵・防音対策は工事の中でもとても重要な仕事のひとつです。

そのため業者は多くのノウハウをもっています

・あいさつ文のスタイル

・粗品など贈答品の種類や相場

・留守の家への対応

・工事に伴うトラブルの事例

工事が始まる前に工事業者と一緒にご近所にあいさつしておくと安心です。

ライフラインの停止

解体工事が始まる前にライフラインの停止手続きをします。手続きは手軽にオンラインでできますがすぐに停止措置がとられるとも限りません。日数に余裕をもって手続きをしましょう。

主なライフラインはこちらです。

・電気

・ガス

・固定電話

・インターネットの回線

水道は工事中に解体業者が使う場合があります。事前に業者に確認をとり、水道を使わない場合は停止手続きをします。
郵便物とかはどうしたらいいのかしら?
郵便局へ届け出ていると、転送してもらえます。宅配便にも転送サービスを行っている宅配業者があるので、よく使う宅配業者の転送サービスについても調べておくといいですね。

不用品の処分

解体業者へ不用品の処分を依頼するとすべて産業廃棄物として扱われ、費用が発生します。解体工事が始まるまでに家主は不用品の処分や大型家電の引き取りなどをしておくと追加費用が抑えられます。

例えば、生活ごみや家財道具は通常一般廃棄物として扱われるものですが、これらも業者に依頼すると産業廃棄物として扱われてしまうので注意が必要です。

粗大ごみは、住まいのある自治体のごみ処理施設へ持ち込んだり、自治体に回収を依頼したりします。処分するにはもったいないような美品はリサイクルショップへ持ち込み、買い取ってもらいましょう。

廃棄物の分類や処分方法は自治体によってさまざまです。
事前に確認しておきましょう。

解体工事にかかわる手続き

住宅を解体するにあたり、解体前に必要な手続きがあります。

建設リサイクル法に基づく届出
  • 正式名「建設工事に係る資材の再資源化に関する法律」
  • 解体工事着工1週間前までに市区町村へ届け出る
  • 一般的に解体工事を請け負った業者が代行する
  • 法律上解体工事を依頼した施主本人に届け出義務が発生するが代行してもらう場合は委任状を業者へ渡す必要がある
道路使用許可申請
  • 解体工事中、多くの場合大型重機やトラックを道路上に停車させなければいけないので道路の使用許可が必要
  • 管轄の警察署へ申請
  • 申請は解体業者が行うのが慣例

解体工事前の注意点

ここまで解体工事前にしておくべきことについてお伝えしてきましたが、そのほかにも注意点があります。

仮住まいを探す時期

賃貸物件は、就職や進学といった新生活へ向け年度末の2月から3月にかけて繁忙期になります。そのため好条件や人気の物件は早々に契約されてしまい、この時期に仮住まい物件を探そうにも見つからない場合があるので注意が必要です。

仮住まいを探す場合は繁忙期をずらすか、早い段階で物件探しをして、不測の事態が起きないようにしましょう。

仮住まいに持ち込む荷物

仮住まいは一定の期間だけ住むものです。季節のものや仮住まいに必要のないものは倉庫やトランクルームなどを積極的に活用し必要最低限の物だけを持ち込むようにしましょう。

いざ建て替えが済んで新居に引っ越す時、荷物が多いと引っ越しの負担が増えてしまいます。

解体工事後から新居の建築前にすべきことや注意点について

解体工事から新居の建築前にすべきこと

解体工事が完了し新築工事に着工する前に、しなければならない事務的な手続きがあるのでご紹介します。

建物滅失登記の手続き

住宅を解体したことで消失したことを届ける「建物滅失登記」の手続きをします。

この手続きは解体工事後1カ月以内にする必要があります。

また、この手続きは解体業者が行うのではなく施主本人(家主)もしくは司法書士・土地家屋調査士が近くの法務局で行います。

解体工事から新居建築前の注意点

解体工事が完了し更地となった場所へすぐに新築工事の着工をしたいところですが、その前に注意すべきことがいくつかあるのでご説明します。主に注意が必要なものはこの3点です。

  1. 地中埋設物
  2. 地盤調査、地盤改良
  3. 再建築不可物件

地中埋設物があった場合

解体工事中、地中に埋設物(過去に廃棄されたものやゴミ、下水管など)が発見されることがあります。解体工事前の調査では埋設物の存在は分からないため、発見されるとその種類によって撤去・処分費用が解体工事とは別途発生します。業者は勝手に撤去せず、家主に報告してから撤去作業をします。

追加の費用をかけたくない場合、埋設物を撤去しないようお願いするケースもありますが、そのまま放置することは大変危険です。

地盤がもろく、建て替えをしたとしても安全性に問題があるので必ず撤去しましょう。

地盤調査、地盤改良

解体工事後、最初に行うのは「地盤調査」です。この調査は1995年におきた阪神・淡路大震災以後、住宅においても地盤調査を行うようになりました。地盤調査とは、地盤がどの程度の荷重に耐えられるか(地耐力)を調べ、地盤に補強工事が必要なのか調査します。この地耐力が弱いと、建物は自身の重さで傾いてしまったり倒れてしまったりします。  

地盤調査の結果、強度不足と判断され耐震強化を施す工事を地盤改良といいます。

地盤改良の工事は表層部分だけを固める工事や、基礎部分にまで深く杭を打ち込むといった工事までさまざまです。

再建築不可物件について

解体工事の済んだ更地に建物を建てられない物件を再建築不可物件と呼びます。

再建築不可物件に該当するものに、どのようなものがあるのかご紹介します。

接道義務
  • 建築基準法に定められているもので、災害時に消防車や救急車といった緊急車両が通行できるだけの道幅を確保するもの。

 (幅4m以上の道路で敷地が2m以上接地していることが条件)

  • 全ての建物が建て替えられないわけではなく、再建築の方法を見直したり、公園に隣接した場所であるなど、条件を満たしている場合は建て替えでの建設は可能。
既存不適格物件
  • 元々住んでいた家を建てた時は適法であったものが、その後の法改正により不適格となってしまった物件のこと。

 ※)1981年(昭和56年)6月1日の建築法改正で、耐震に関して見直しがあり耐 震基準が厳しくなったため、それ以前に建築された建物は既存不適格物件となりました。

  • 現在の法律にのっとった建築方法であれば建て替えが可能。

【業者選び】建て替えるなら工務店?ハウスメーカー?

工務店とハウスメーカーの違いとは?

家を建てるとき、「工務店」と「ハウスメーカー」という選択肢があります。工務店と聞くと地元の大工さんというイメージで、ハウスメーカーと聞くとモデルハウスがあり知名度抜群といったようなイメージを持つ方も多いのではないでしょうか。

実際にどのような違いがあるのかまとめてみました。

工務店 ハウスメーカー
企業の規模
  • 中小規模で市内、県内など地域密着型
  • 全国展開されており、住宅展示場やモデルハウスがある
設計プラン
  • 施主側希望の設備や間取りを取り入れてもらいやすい
  • ライフスタイルや家族構成を考慮して自社プランを多数用意
仕上がり具合
  • 現場の職人によって多少仕上がり具合は左右される
  • 建材や資材は工場で生産されているため規格が決まっており、安定の品質が保たれる
アフター

メンテナンス

  • 地元密着型のため、困った時はすぐに対応してくれる
  • アフターフォローの制度が整っているため安定したメンテナンスが受けられる

工務店で建て替えをする場合のメリット・デメリットとは?

工務店は家を建てる工事全体の責任があります。工事に関わってくる諸々の手配から管理をし、また職人をかかえる業者のことを指します。

工務店といっても規模やスタイルもさまざまな形態があり、昔ながらの大工さんといった小さな工務店から、地域密着のオシャレな工務店、さらに最近ではフランチャイズ加盟している工務店も出てきました。

工務店のメリット・デメリットについてまとめてみました。

メリット
  • 間取りやデザインの自由度が高く、工務店と施主が一緒になって作り上げていく
  • 不具合が生じた場合、急な修理の依頼にもすぐ対応してくれる
  • 莫大な広告費がかからない分、費用を抑えられる
デメリット
  • 宣伝をあまりしないために工務店の特徴が分かりにくい
  • 各工務店によって修理の保証や点検にばらつきがある
  • 小さな工務店には倒産のリスクがある

工務店の魅力はなんといっても地域密着で、地域に愛されているという安定感です。知人やご近所の方などから聞く地元の工務店の評判は重要となる情報です。

しかし町の工務店という小規模工務店ゆえに、経営状態によっては倒産のリスクもあるということを知っておかなくてはいけません。

ハウスメーカーで建て替えをする場合のメリット・デメリット

ハウスメーカーは自社ブランドで全国展開する規模の大きい企業のことです。建材や資材の仕様や規格が統一されていて、豊富な設計プランから希望の建材や資材を選ぶスタイル。大型の住宅展示場や広告で知名度は抜群です。

ハウスメーカーのメリット・デメリットについてまとめました。

メリット
  • 仕様や規格が統一されているため品質が保たれ工期が短い
  • 住宅展示場などで実物を実感できる
  • 豊富なプランが選択肢にある
  • 大手企業のため倒産リスクが低く、安定感がある
デメリット
  • 広告宣伝費がかさむ分、建築費が高額になりがち
  • たくさんのプランと建材、資材はあるがその中でしか選べない

ハウスメーカーの最大の魅力はやはり抜群のブランドとして確立されていることと大手であるという安心感です。広告宣伝費に莫大な費用がかかっている分、建築費用が工務店に比べ高額になりがちですが、その分サービスや品質が保証されています。大手企業のため、家を建てたあともアフターメンテナンスは制度がしっかりと整っているので安心して住み続けられます。

ある程度、規格が定まった家でよい方はハウスメーカーで家を建てた方が安定して長く付き合っていけますが、施主側希望の建材や資材で好みの家を建てたいという方は工務店が向いています。

まとめ

今回は大きく3つご紹介しました。

・解体工事前にしておくべきこと、注意点

・解体工事後から新居の建築前にしておくべきこと、注意点

・【業者選び】建て替えるなら工務店?ハウスメーカー?

家を建て替えるのは人生のビッグイベントですが、やらなければならないことや注意点も多くあり、事前にしっかりとした準備と心づもりが必要であるということがわかりました。

また、工務店とハウスメーカーはそれぞれメリット・デメリットがあり、施主側の建てたいと思う家によって選べることもわかりました。

いざ建て替える時に慌てないように、事前にやるべきこと・注意点を把握しておくことで、スムーズに新居への引っ越しへつながるといいですね。

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